12月13日，西安市住房和城乡建设局发布关于印发《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》（以下简称《细则》）的通知。对西安市行政区内（含西咸新区直管区）申请预售许可的商品房开发项目，其预售资金的缴存、支出、使用及监督管理进行进一步明确和细化。

  监管账户不得作为扣税账户、不得支取现金或挪作他用

  《细则》明确，商品房预售资金监管相关业务应“全程网办”，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会及商业银行、房地产开发企业（以下简称开发企业）应当使用监管系统开展商品房预售资金监管相关业务。开发企业申请预售许可前，应在监管银行开立有“预售资金监管专户”字样的监管账户，账户性质必须为专户。监管账户不得作为扣税账户、不得支取现金或挪作他用。

  监管银行应通过智能POS机或线上预售资金交存平台等方式，做到监管账户出入账等账务清分不超过1个工作日，确保监管系统显示的数据信息及时准确。监管银行应积极开展对账工作，除监管系统自动对账外，监管银行还应与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会进行每月不少于1次的人工对账。

  重点监管资金严禁用于归还项目开发贷款本息

  重点监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。

  《细则》明确了住宅类项目重点监管资金额度执行标准。项目均价小于2万元/平方米的：重点监管资金额度为3800元/平方米乘以建筑面积（毛坯）、5500元/平方米乘以建筑面积（全装修）。项目均价大于等于2万元/平方米的：重点监管资金额度为项目均价的20%乘以建筑面积（毛坯）、项目均价的30%乘以建筑面积（全装修）。

  记者注意到，《细则》中提出，项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会可结合建筑工艺升级等实际情况适度提高重点监管额度，提高额度不得超过上述标准的20%。

  市住房建设行政主管部门可根据市场价格变动适时调整重点监管资金额度核算标准；可根据开发企业信用等级实施差别化的重点监管资金额度核算标准。办理《商品房预售许可证》的车位一并纳入预售资金监管，其重点监管资金额度以开发企业提供的车位造价清册确定。

  重点监管资金只能用于支付施工进度款、设备材料款，不包括勘察、设计、监理等费用。住宅及商业类重点监管资金只能用于支付监管项目正负零（工程形象进度）至首次不动产登记期间产生的费用，车库根据实际用款进度进行拨付。重点监管资金严禁用于归还项目开发贷款本息。

  主体结构验收前累计申请使用重点监管资金不得超过50%

  《细则》指出，在办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案时，商品房预售资金（不含待发放的购房贷款及分期付款首期款以外的购房款）应已交存至监管账户。监管银行应严格履行收款职责，严禁开发企业代收预售资金（含定金、订金、诚意金、认筹金、首付款、购房贷款、分期付款等所有形式的全部房款），对出现违规收取的，监管银行不得擅自清分。

  开发企业向项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会申请拨付重点监管资金的，应按要求提供资料。项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会应按照项目建设进度核拨重点监管资金。完成主体结构验收前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的50%；外墙装饰完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的65%；内外装饰装修（含外墙装饰）完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的85%；完成竣工验收前，累计申请重点监管资金不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请重点监管资金不得超过重点监管资金总额的99%；完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

  7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用重点监管资金分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。监管项目办理不动产首次登记后，开发企业办理解除监管业务的，应向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会提交相关资料，项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会应在收到资料后2个工作日内办理完毕。

  开发企业违规收取、支出、使用商品房预售资金将被依法处置

  据悉，《细则》进一步细化了对商品房预售资金的监督管理，开发企业违规收取、支出、使用商品房预售资金或存在其他违法违规行为的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会依法依规处置，可将有关情况通报至企业总部所在地住房建设行政主管部门；情节严重的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会报告属地人民政府、管委会和市级相关部门实施联合惩戒。因开发企业挪用或商业银行违规划转预售资金造成项目烂尾或其他严重后果，涉嫌犯罪的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  此外，《细则》对商品房预售资金监管一系列流程中所涉及到的，除开发企业以外的监管银行、购房贷款发放银行、勘察、设计、施工、监理单位以及相关部门及银行工作人员，也做出明确的规定。（首席记者 龚伟芳）