6月30日，记者从西安市不动产登记服务中心获悉，西安正式启动存量房（二手房）“带押过户”。居民出售房产时不必先结清前一笔贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记。

  在城六区、开发区范围内推行

  据了解，以往未还完贷款的二手房办理交易过户，房主需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销手续，买家再办理不动产转移手续、申请新贷款、办理新抵押权登记。这一流程比较复杂，办事环节多、交易周期长，给买卖双方带来很多不便。

  为深化“放管服”改革、进一步优化营商环境、推进服务便民化，西安市自然资源和规划局、西安市住房和城乡建设局、陕西银保监会、西安住房公积金管理中心联合下发《关于推行存量房（二手房）“带押过户”的通知》，明确在西安市城六区、开发区范围内推行二手房“带押过户”。

  “带押过户”实施后，已经办理抵押登记的不动产在存量房（二手房）交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，买卖双方与贷款银行、住房公积金管理中心签订协议后，可以共同向不动产登记机构提出申请办理房产转移登记及抵押权相关登记。同时，对于同一房产上的抵押设立变更登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理。但当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。

  据悉， 今年年初以来，西安市自然资源和规划局在城六区范围内试点推行二手房“带押过户”。在材料齐全的前提下，买卖双方从提出“带押过户”申请到办理完过户，最快仅需3个工作日。截至目前，全市已办理“带押过户”业务超30件。

  “带押过户”业务这样办理

  记者了解到，办理“带押过户”，需要准备的材料有：买卖双方及银行签订的同意“带押过户”的协议；网签存量房买卖合同；完税凭证；不动产证书；身份证明（办理免个人所得税需提交结婚证、户口本）；不动产登记证明。所有材料准备齐全后，买卖双方需在房产交易管理部门办理存量房（二手房）交易合同网签备案、存量房交易资金监管手续；然后，买卖双方共同向原抵押权人（银行、住房公积金管理中心等）申请“带押过户”，获得同意后，按照原抵押权人要求提交提前还贷申请，向新贷款银行、住房公积金管理中心申请抵押贷款并获得同意；接下来，不动产登记部门根据抵押权人（银行、住房公积金管理中心等）及买卖双方的申请，实行“带押过户”相关登记行为的合并办理；最后，房产转移登记完成后，房产交易管理部门按照监管协议等相关约定，向卖方原贷款银行结清贷款，剩余部分划转至卖方个人银行账户。

  需要提醒的是，合并办理业务的登记事项在未载入登记簿前可以撤回申请，撤回申请需全部申请人共同提出，单独申请撤回合并业务中的某个子业务或合并业务已经完成登簿的，不予撤回。在发生房产转移登记不能完成的情况时，房产交易管理部门负责将资金监管账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

  “带押过户”将分步实施

  二手房交易过程中涉及房产交易部门、不动产登记部门、住房公积金管理部门、金融机构（银行等新、原抵押权人）、买方、卖方以及中介服务机构等，需要多方密切配合、协同完成。因此，“带押过户”业务将根据不同的情形，运用分步走的方式逐步完善相关业务规范。

  以买卖双方都在同一银行贷款的情形为基础，严格按照通知明确的“带押过户”业务办理流程执行，力争增加“带押过户”业务的受理量，不断总结经验、发现问题并及时沟通解决。逐步开展跨行及公积金贷款办理“带押过户”业务。在同一银行“带押过户”业务开展的基础上，逐步开展卖方贷款银行与买方贷款银行属不同银行的“带押过户”情形，由原贷款机构出具同意“带押过户”证明后，买卖双方及各自银行签订相关协议，共同申请不动产登记。

  同时，相关部门还在积极探索“双预告登记”。根据同行贷款、跨行贷款“带押过户”实施过程中的经验，适时推出“双预告登记”。卖方向贷款银行提起“带押过户”申请，买方提起购房贷款申请，买卖双方各自银行审批通过后签订二手房“带押过户双预告”四方协议，买卖双方及各自贷款银行共同向不动产登记机构申请“不动产转移的预告登记、新抵押权设立的预告登记”。有效解决有抵押的二手房交易过程中耗时长、环节多、成本高、风险大以及存量房市场流通慢等问题，切实为买卖双方“解压”。（记者 龚伟芳）